Starting Finance Club Bocconi

Di Chiara Arioli e Alessandro Bosco

In questi ultimi mesi il mondo occidentale ha assistito, con un misto di stupore e crescente preoccupazione, al crollo del colosso immobiliare cinese Evergrande Group. Il suo debito, il più grande al mondo per un’azienda, ed una serie di ritardi nei pagamenti degli interessi sui titoli obbligazionari sottoscritti, sono stati la tempesta perfetta che ha fatto si che alcuni definissero il caso Evergrande come un Lehman Brothers cinese.

Fondata nel 1996, da uno dei più ricchi imprenditori cinesi, simultaneamente allo sviluppo economico di cui il Paese ha avuto esperienza nelle ultime decadi, Evergrande è cresciuta molto rapidamente, fino a diventare uno dei maggiori sviluppatori immobiliari della Cina. L’azienda ha prosperato in un mercato immobiliare in estrema crescita, trainato dall’aumento vertiginoso della popolazione, dall’urbanizzazione e dallo sviluppo fulminante delle principali metropoli cinesi.

La sua espansione però è, fin dal principio, stata alimentata da una sostenuta politica di finanziamenti, per stare al passo con la domanda di nuove abitazioni, infatti, è stata emessa una quantità enorme di debito. Ma negli ultimi anni, ed in maniera evidente dal 2021, qualcosa è cambiato: lo sviluppo cinese (sia in termini di PIL, sia di crescita demografica) sembra saturo, e, come a chiudere un cerchio iniziato trent’anni fa, il principale settore a risentirne è stato proprio quello motore della grande crescita del Dragone: l’immobiliare. Lo scenario attuale di questo settore è estremamente sconfortante: la corsa dalle campagne verso l’urbanizzazione che ha caratterizzato i decenni passati si sta arrestando, ed il mercato è da anni profondamente saturo. Una chiara dimostrazione di questo fenomeno la si può trovare nelle quasi 50 milioni di unità abitative costruite e non occupate per mancanza effettiva di domanda.

Un secondo fattore che ha causato il crack: Evergrande si è di colpo trovata ad affrontare una serie di problemi legati alla gestione finanziaria: negli anni l’azienda ha venduto una quantità considerevole di prodotti finanziari ad alta remunerazione, promettendo rendimenti piuttosto elevati. Quando gli investitori, accorgendosi degli evidenti problemi della società, hanno iniziato a chiedere i loro soldi indietro, tagliando ulteriormente le fonti di finanziamento, la società è stata messa ancora di più in difficoltà. Nella bufera causata da questi avvenimenti, il “lunedì nero” di Evergrande si è verificato il 17 Agosto, quando ha dichiarato bancarotta causando significative reazioni nei mercati (soprattutto nella borsa di Hong Kong) e diffusi timori oltreoceano.

Ma come mai il mondo sta guardando con attenzione i risvolti della vicenda Evergrande? Non è la prima volta che una bolla speculativa nel mercato immobiliare ha forti effetti sull’economia globale, pensiamo alla crisi causata dal fallimento di Lehman Brothers nel 2008. Diversi studiosi però smentiscono il paragone Lehman Brothers-Evergrande sostenendo che nel caso della crisi del 2008, questa fu causata dal concedere sempre più mutui a famiglie che non potevano permettersi di ripagarne le rate, con un conseguente default. Mentre nel secondo caso non ci sono semplicemente abbastanza acquirenti e i prezzi delle case calano rispetto a quanto pianificato, questo ha fatto saltare i piani di sviluppo (dimostratosi troppo aggressivi), che si basavano su una stima troppo generosa della domanda potenziale di abitazioni.

In aggiunta, Evergrande ha forti legami con banche, investitori internazionali ed istituzioni pubbliche che hanno allocato miliardi nei suoi titoli obbligazionari. Il timore è che il collasso di Evergrande, data la quantità estremamente elevata di denaro raccolto a debito, possa innescare una reazione a catena colpendo investitori in tutto il mondo. In secondo luogo, occorre ricordare che il real estate è stato un catalizzatore per lo sviluppo economico e sociale del Dragone, ed il suo declino causerà inevitabilmente impatti dalle proporzioni ad oggi ignote su altre aziende ed economie che dipendono dal mercato immobiliare cinese.

In tutto ciò, merita di essere menzionato il ruolo del governo: per limitare l’esposizione delle società immobiliari ai rischi di una bolla speculativa la Banca Centrale Cinese, con una nuova regolamentazione, ha istituito tre linee rosse di rischio, che se superate comportano una serie di limitazione in termini di indebitamento per la società. Evergrande ha sorpassato tutte e tre le linee.

In generale possiamo affermare che il governo cinese ha sin da subito adottato un approccio prudente: le autorità hanno voluto evitare un salvataggio diretto, spingendo invece l’azienda a cercare soluzioni attraverso la vendita di asset e la negoziazione diretta con i creditori. Il governo cinese ha quindi mandato un monito alle banche raccomandando prudenza nei confronti dei prestiti alle società immobiliari altamente indebitate, di fatto lanciando un’occhiata di preoccupazione verso un’altra gigantesca realtà del real estate in forte difficoltà: stiamo parlando di County Garden.

Per quanto riguarda il futuro di Evergrande, è l’incertezza a dominare: sicuramente la sua capacità di ristrutturare il debito e continuare le attività è bassa ed in ogni caso dipenderà in gran parte dalle negoziazioni in corso e dal supporto delle autorità cinesi, che sinora hanno però dimostrato di volersi occupare della questione in prima persona soltanto se strettamente necessario per evitare una crisi diffusa.

L’unica certezza che possiamo avere è che mentre il governo di Pechino cerca di gestire la situazione con cautela ed estrema attenzione, il mondo occidentale osserva con trepidazione ed un certo timore gli sviluppi futuri e le possibili ricadute sulla propria economia.